권리분석과 특수물건(소유권이전청구권 가등기, 환매등기,예고등기, 법정지상권, 가처분등기,유치권, 세대합가, 분묘기지권)

권리분석과 특수물건

(소유권이전청구권 가등기, 환매등기,

예고등기, 법정지상권, 가처분등기,

유치권, 세대합가, 분묘기지권)

 

경매, 부동산이 본업이 아닌

그냥 부업으로서 활용하고자

합니다

 

부동산 경매에 대해

제가 배우고 경험한 것을

여러분들과 함께 공유하면서

발전해나가길 바랍니다

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권리분석과 특수물건

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이번 글을 통해서

부동산 경매에서

말소기준권리에 예외이거나

여러 권리들로 인해

권리분석이 까다로운

특수한 물건들에 대해

알려드리고자 합니다

 

 

지난 글을 통해

권리분석에 있어

말소기준권리를 파악하여

낙찰자에게 인수되는 권리와

소멸되는 권리를 확인하는 것이

중요하다고 말씀드렸습니다

 

하지만 이러한

말소기준권리의 원칙이

모든 경우에

통용되는 것은 아닙니다

 

 

그러한 예외적인 경우의

물건들을 특수물건이라고

부릅니다

 

특수물건은 권리분석이

까다롭기 때문에

초보자분들께서

쉽게 접근을 하지 못합니다

 

 

이러한 점을 이용해

많은 경매 고수분들께서는

특수물건을 통해

높은 수익률을 내기도 합니다

 

권리분석이 까다로운

특수한 경우에는

어떠한 것이 있는지

살펴보겠습니다

 

 

첫 번째는

'소유권이전청구권 가등기'

입니다

 

소유권이전청구권 가등기란

부동산을 사고 팔았지만 사정이 있어

소유자 이름을 매수자의 이름으로 바꾸지 않고

매도자 이름으로 그대로 놔두되

나중에 이름을 바꾸겠다는 등기입니다

 

채권계산서가 제출된 경우이거나

가등기권리자가 경매신청채권자인 경우에는

소유권이전청구권 가등기가 아닌

담보가등기로 보시면 됩니다

 

 

두 번째는

'환매등기'입니다

 

환매등기란

부동산을 매도하고

일정 기간이 지난 후에

다시 그 부동산을 매수할 수 있는

권리입니다

 

부동산은 최대 5년,

동산은 최대 3년의

기간 동안 효력이 있습니다

 

부동산 경매에서

특별한 사정이 없는 한

배당을 받는 권리보다 후순위로 설정된

환매등기는 소멸됩니다

 

 

세 번째는

'예고등기'입니다

 

예고등기란

두 사람이 서로

부동산의 소유권을 주장하여

다투고 있음을 알려주는

경고와 같습니다

 

예고등기를 악용하는 사례가

많아서 2011년에 폐지가 되었습니다

 

하지만 폐지 전의 예고등기는

효력이 있습니다

 

예고등기가 설정되어 있는

물건의 경우 후순위여도

낙찰자가 낙찰을 받은 물건의 소유권을

뺏길 수 있기 때문에 주의해야합니다

 

 

네 번째는

'법정지상권'입니다

 

"제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음",

"소유자 미상의 건축물 소재함",

"제시 외 건물 성립 여지 불분명"

등의 문구가 보이는 물건은

법정지상권과 관련된 물건입니다

 

우리나라는

토지와 건물을 별개로 취급합니다

 

이러한 까닭에

건물 주인과 땅 주인이 다를 수 있고

건물만 경매에 나온 경우,

토지만 경매에 나온 경우도

종종 볼 수 있습니다

 

지상권이 성립되는지 아닌지를

잘 판단하셔서

입찰을 하시는 것이 좋습니다

 

 

다섯 번째는

'가처분등기'입니다

 

가처분이란

채권자가 채무자의 행위를 금지하고

채권의 목적을 달성하기 위해

미리 설정하는 등기입니다

 

여기서 채무자의 행위란

어떤 행위를 말하는 것일까요?

 

예를 들어

채무자의 소유권 이전,

저당권, 전세권 설정 등의

'처분금지가처분'이 있습니다

 

후순위 가처분은 원칙적으로

낙찰 이후 소멸됩니다

 

하지만 소멸되지 않는

가처분의 경우도 있습니다

 

 

바로 '건물철거 및

토지인도 단행가처분',

'원인무효에 의한 소유권이전

등기 가처분'의 경우입니다

 

'건물철거 및 토지인도 단행가처분'이

설정되어 있는 경우

토지 소유자가 소송에서 이기면

건물을 철거할 수 있습니다

 

반대로 선순위 가처분이어도

낙찰자에게 인수되지 않는

경우도 있습니다

 

 

'선순위 가처분자가

강제경매를 신청한 경우',

 

'선순위 가처분자가

소유권을 취득한 경우',

 

'선순위 가처분자가

근저당권 설정등기 청구권을

보전한기 위한 경우'가

이에 해당합니다

 

 

여섯 번째는

'유치권'입니다

 

유치권이란

공사업체가 공사대금을

받기 위해 해당 물건을

점유하는 권리를 말합니다

 

유치권은 말소기준권리 이하여도

소멸되지 않는 권리이므로

부동산 경매 초보자분들께서는

주의하셔야 합니다

 

 

일곱 번째는

'세대 합가'입니다

 

세대원만 먼저 전입했다가

나중에 세대주가 전입하는 경우

 

모두 전입했지만 중간에

세대주만 전출했다가

다시 전입하는 경우

 

등이 세대 합가입니다

 

 

그런데 예를 들어

세대원(A씨의 아들)만 전입했다가

세대주(A씨)가 전입하는 사이에

근저당권이 설정된다면 어떻게 될까요?

 

표면적으로 세대주(A씨)의 전입일이

근저당권 설정일보다 늦기 때문에

낙찰자가 임차인의 보증금을

떠맡으지 않아도 되는 것처럼 보이지만

 

세대원(A씨의 아들)의 전입일이

근저당권 설정일보다 빨라

낙찰자가 보증금을

인수해야 되는 경우입니다

 

이런 실수를 하지 않으려면

해당 부동산의 세입자의 성명과

전입일자를 확인할 수 있는

전입세대 열람을

신청해서 확인해야 합니다

 

 

여덟 번째는

'분묘기지권'입니다

 

분묘기지권이란

타인의 토지 위에

분묘를 소유하기 위해

분묘의 기지 부분의 토지를

사용할 것을 내용으로 하는

관습으로 인정되는

지상권 유사의 물권입니다

 

 

분묘기지권이 성립하는 경우로는

 

토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우,

 

토지 소유자의 승낙을 받지 않더라도

분묘를 설치하고 20년 동안

평온, 공연하게 점유함으로써

시효로 인하여 취득한 경우

 

자기 소유의 토지에

분묘를 설치한 자가

분묘에 관해서는

별도의 특약이 없이

토지만을 타인에게 양도한

경우로 3가지입니다

 

하지만 2001년 1월 13일에

시행된 장사법에 관한

법률에 의해 그 이후 설치된

분묘에 대해서는 분묘기지권이

성립하지 않습니다

 

다만 그 이전에 설치된 묘는

분묘기지권이 성립됨으로

해당 물건에 분묘가 있는지

꼭 임장하여 확인하시는 것이 좋습니다

 

 

 

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이상 글을 마치겠습니다

 

 

다음 시간에는

권리분석과 임차인에 대한

글로 찾아뵙겠습니다

 

 

감사합니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 해당 정보는 참고용일뿐 정확한 정보는 '대법원법원경매정보' 사이트에서 확인하시길 바랍니다

2. 이 글은 단순한 부동산 경매 정보에 대한 안내로서 투자에 대한 책임은 스스로에게 있습니다