권리분석과 말소기준권리

권리분석과 말소기준권리

 

경매, 부동산이 본업이 아닌

그냥 부업으로서 활용하고자

합니다

 

부동산 경매에 대해

제가 배우고 경험한 것을

여러분들과 함께 공유하면서

발전해나가길 바랍니다

 

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권리분석과 말소기준권리

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이번 글을 통해서

부동산 경매에서

가장 중요한 권리분석의

기본이 되는

말소기준권리에 대해

알려드리고자 합니다

 

 

부동산 경매의 권리분석이란

해당 부동산의 얽혀있는

채권자와 채무자, 임차인 등의

권리를 분석하여 부동산을 낙찰받은 이후에

인수해야하는 사항이 있는지

판단하는 과정입니다

 

 

권리분석을 소홀히 하게 된다면

낙찰받은 후에 예상치 못하게

돈을 물어주거나 법원에 낸 보증금을

허공에 날려버릴 수도 있습니다

 

그러므로 부동산 경매에서

권리분석은 매우 중요하고

철저하게 이뤄져야 합니다

 

권리분석의 기본이자 핵심은

말소기준권리를 파악하는 것입니다

 

말소기준권리란

다른 권리들의 말소에 있어

기준이 되는 권리로

 

해당 권리가 설정된 일자를 기준으로

그 뒤에 설정된 권리들은 말소되어

낙찰자에게 인수되지 않습니다

 

말소기준권리보다 전에

설정된 권리들은 낙찰자가

인수하는 것입니다

 

 

그러므로 말소기준권리를

확실하게 파악하여 낙찰받음으로써

인수해야하는 권리는 무엇이고

소멸되는 권리는 무엇인지

확인하는 것이 중요합니다

 

 

말소기준권리가 되는 것에는

대표적으로 5가지가 있습니다

 

바로 (근)저당권, (가)압류,

경매개시결정, 담보가등기,

선순위전세권이 그것입니다

 

하나씩 살펴보겠습니다

 

 

첫 번째는 '(근)저당권'입니다

 

(근)저당권은 돈을 빌려줄 때 발생하는 권리로

부동산을 담보로 돈을 빌려주고

채무자가 채무 이행에 대한

책임을 다하지 않을 때

담보로 설정한 부동산을 경매로 신청해

돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다

 

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저당권과 근저당권의 차이점은

저당권은 확정된 채권에 대해서만

담보를 설정하는 것에 반해

 

근저당권은 채권최고액을 확정하지 않고

상황에 따라 증감 변동할 수 있습니다

 

 

예를 들어

A씨(채권자)가 B씨(채무자)에게

1000만원을 저당권으로 설정하였으면

채무액 1000만원은 변함이 없지만

 

A 은행이 B(채무자)에게

1억의 돈을 빌려주고 근저당권을 설정한 경우

최고채권액을 1억 3000만원으로 설정하여

그 한도 안에서 A 은행과 B씨 간의 거래가

계속 이루어질 수 있으며

그에 따라 실제 채무액이 변동될 수 있습니다

 

보통 저당권은 개인과 개인 간의,

근저당권은 은행과 개인 간의 거래에서

설정되는 권리입니다

 

 

두 번째는 '(가)압류'입니다

 

채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때

채무자의 자신의 재산을 임의로

처분하거나 사용하지 못하도록 하는 것입니다

 

 

가압류와 압류의 차이는

 

가압류는 채무자가 재산을 사용은 할 수 있지만

처분을 할 수 없으며

 

압류는 채무자가 사용, 처분

둘 다 할 수 없습니다

 

가압류는 압류에 비해

법원에서 최소한의 형식만 확인하기 때문에

행정적인 진행 속도가 빠릅니다

 

채무자가 위기감을 느끼고

재산을 빠르게 처분하는 것을 막기 위해

설정하는 것이 가압류입니다

 

 

세 번째는 경매개시결정입니다

 

경매 시작을 알리는 경매개시결정 또한

말소기준권리가 됩니다

 

 

네 번째는 담보가등기입니다

 

담보가등기는

부동산을 담보로 하여 돈을 빌려줄 때

(근)저당권 대신에 설정하는 것입니다

 

가등기가 근저당권을 설정하는 경우보다

절차가 간단하고 비용이 적게 소요되기 때문에

근저당권 대신에 가등기를

설정하는 경우가 많습니다

 

 

담보가등기와 헷갈리는 것이

소유권이전청구권 가등기입니다

 

소유권이전청구권 가등기란

부동산을 사고 팔았지만 사정이 있어

소유자 이름을 매수자의 이름으로 바꾸지 않고

매도자 이름으로 그대로 놔두되

나중에 이름을 바꾸겠다는 등기입니다

 

채권계산서가 제출된 경우이거나

가등기권리자가 경매신청채권자인 경우에는

소유권이전청구권 가등기가 아닌

담보가등기로 보시면 됩니다

 

소유권이전청구권 가등기가 말소기준권리보다

후순위이면 문제가 되지 않습니다

 

하지만 선순위로서

소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있으면

매우 까다롭기 때문에 초보자분들은

피하시는 것이 좋습니다

 

 

다섯 번째는 선순위전세권입니다

 

전세권이란

전세금을 지급하고

타인의 부동산을 일정기간

그 용도에 따라 사용, 수익한 후

그 부동산을 반환하고

전세금의 반환을 받을 권리입니다

 

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는

다른 권리보다 먼저 설정되어야 하고,

건물 전체에 해당되어야 하며,

배당요구를 했거나 경매 신청을 한 것이어야 합니다

 

위 조건을 모두 충족한 경우가

선순위전세권이며 이 권리를 기준으로

후순위의 권리들은 낙찰 후에 소멸됩니다

 

 

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이상 글을 마치겠습니다

 

 

다음 시간에는 권리분석과

말소기준권리보다 후순위이지만

소멸되지 않는 권리들에 대한

글로 찾아뵙겠습니다

 

 

감사합니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 해당 정보는 참고용일뿐 정확한 정보는 '대법원법원경매정보' 사이트에서 확인하시길 바랍니다

2. 이 글은 단순한 부동산 경매 정보에 대한 안내로서 투자에 대한 책임은 스스로에게 있습니다