부동산 경매, 배당 순위

부동산 경매, 배당 순위

 

경매, 부동산이 본업이 아닌

그냥 부업으로서 활용하고자

합니다

 

부동산 경매에 대해

제가 배우고 경험한 것을

여러분들과 함께 공유하면서

발전해나가길 바랍니다

 

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배당 순위

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이번 글을 통해서

경매에서의

배당 순위에 대해

알려드리고자 합니다

 

 

 

경매는 채무자의 자산을

임의, 강제로 매각하여

생기는 대금을

채권자들에게 배당하는

시스템입니다

 

그런데 경매의 결과로서

생기는 대금을

배당 받는 순서가

정해져있습니다

 

 

이 배당 순서를

잘 알아야

경매에서 가장 중요하고

필수적인 과정인

권리분석을 명확하게

할 수 있습니다

 

 

1순위 : 집행비용

 

경매에 대한 내용을 공고하고,

현황조사를 하고,

감정 평가를 하며,

집행하는 과정의 수수료,

우편을 송달하는 과정 등에서

비용이 듭니다

 

이 비용에 대해서

가장 우선시 하여 배당합니다

 

다만 금액 자체가 크지 않아서

크게 신경쓰지 않아도 됩니다

 

 

 

2순위 : 필요비, 유익비

 

필요비는

부동산을 유지, 보수하는데

필요한 유지비 및 수리비용입니다

 

예를 들어

유리창 파손 교환,

비가 새는 지붕수리,

물이 나오지 않는 상수도 수리,

전기 누전 등으로 인한 전기수리,

보일러 고장 수리 등이

필요비에 해당합니다

 

 

 

유익비는

물건을 개량하여 가치를 증가시키는 데

도움이 되는 비용입니다

 

예를 들어

방이나 거실의 증축(발코니 확장 등),

담장축조,

새로운 수도시설의 설치비용,

건물의 유리문 개설,

이중창 설치 등입니다

 

임차인의 필요비나 유익비가

법적으로 인정받기 쉽지 않기 때문에

크게 신경쓰지 않아도 됩니다

 

 

3순위 : 임금채권,

소액임차인의 최우선변제권

 

임금채권이란

근로자가 일정한 노무를 제공함으로써

사용자에게 임금의 지급을

청구할 수 있는 권리입니다

 

임금채권 중 최우선변제권에

해당하는 부분은 최종 3개월분의 임금과

재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금 등을

매각 대금의 3순위로 배당받습니다

 

 

 

최우선변제권이란

경제적 약자인 임차인(세입자)를

보호하기 위하여 민법보다 상위에 존재하는

특별법(주택임대차보호법)을 통하여

소액보증금만큼은 최우선적으로

임차인에게 변제해주는 권리입니다

 

 

 

여기서 말하는

소액보증금의 기준 금액은

각 지역마다 다릅니다

 

위의 도표가

최우선변제권 기준표입니다

 

기준 시점은

담보물건 설정일자입니다

 

'임차인의 보증금 범위'의 의미는

그 금액 이하인 임차인만이

소액임차인이라는 것입니다

 

'보증금 중 일정액의 범위'의 의미는

그 금액까지만 최우선변제권으로

우선적으로 배당한다는 것입니다

 

못 받은 나머지 금액은

우선변제권으로 다른 권리들과의

순서를 따져 배당받을 수 있습니다

 

예를 들어 근저당이

2018년 9월 18일에 설정된 서울 주택에

임차인이 1억 1,000만원의 보증금으로

전입을 하였다면 최대 3,700만원까지만

최우선변제권으로 배당받을 수 있습니다

 

 

 

임금채권과 소액임차인의 최우선변제권은

동등하게 3순위로서 둘 다 배당을 해야할 경우

각각의 비율별로 공평하게 나누어 배당합니다

 

예를 들어 1000만원의 배당금을

100만원의 A 채권, 400만원의 B 채권의 경우,

배당금을 A에게 200만원, B에게 800만원

배당하는 방식입니다

 

이를 안분배당이라고 합니다

 

 

 

 

4순위 : 당해세

 

당해세는 해당 부동산에 대해 부과된

국세나 지방세를 말합니다

 

국세에는

상속세, 증여세, 재산평가세 등이 해당되고

 

지방세에는

재산세, 종부세, 도시계획세,

공동시설세, 지방교육세 등이 해당됩니다

 

예를 들면 경매로 진행되는 부동산에

상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 토지세 등이
있는 경우 그 세금이 먼저 배당됩니다

경매물건이 자동차라면

자동차세가 당해세가 됩니다

 

 

 

 

5순위 : 우선변제권

 

당해세를 제외한 국세, 기본세와

저당권, 전세권, 담보등기에 의해 담보된 채권과

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 채권

등이 우선변제권에 해당됩니다

 

우선변제권은 접수날짜에 따라

순서대로 배당을 받을 수 있는 권리입니다

 

순서가 늦으면 배당을 받지 못할 수도 있습니다

 

임차인의 우선변제권이 생기는 날의 기준은

전입일자와 확정일자 중 늦은 날짜를

기준으로 하여 다음날 0시부터 입니다

 

 

 

 

6순위 : 3순위에서 배당 받은 임금 외의

임금채권 혹은 퇴직금

 

3순위에서 배당 받은 임금을 제외한

임금 및 기타 근로관계로 인해

발생된 채권을 말합니다

 

7순위 : 저당권보다 순위가

늦은 국세, 지방세

 

8순위 : 건강보험료, 산업재해보상보험료,

국민연금보험료, 고용보험료 등의 공과금

 

9순위 : 우선변제권이 없는 가압류채권,

일반채권, 과태로 등

 

 

 

 

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이상 글을 마치겠습니다

 

 

다음 시간에는

권리분석과 말소기준권리에

대한 글로 찾아뵙겠습니다

 

 

감사합니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 해당 정보는 참고용일뿐 정확한 정보는 '대법원법원경매정보' 사이트에서 확인하시길 바랍니다

2. 이 글은 단순한 부동산 경매 정보에 대한 안내로서 투자에 대한 책임은 스스로에게 있습니다