권리분석과 임차인

권리분석과 임차인

 

경매, 부동산이 본업이 아닌

그냥 부업으로서 활용하고자

합니다

 

부동산 경매에 대해

제가 배우고 경험한 것을

여러분들과 함께 공유하면서

발전해나가길 바랍니다

 

---

권리분석과 임차인

---

이번 글을 통해서

부동산 경매에서

임차인의 권리와 배당,

권리분석에 관한 내용을

알려드리고자 합니다

 

 

이와 같은 내용은

부동산 경매를 공부하시는

분들에게도 중요하겠지만

세입자에게도 보증금을

지키기 위해 꼭 알아두어야

하는 내용입니다

 

지금 시작하겠습니다~!

 

 

임차인이 살고 있는

부동산을 분석하기 위해서는

가장 먼저 봐야할 것이

임차인이 '대항력'이 있는지 없는지

확인하는 것입니다

 

'대항력'이란

이미 발생하고 있는 법률관계를

제3자에 대하여 주장할 수 있는

효력을 의미합니다

 

쉽게 말하면 

부동산 임차인에게 대항력이란

부동산 소유자가 바뀌어도

계약 만료 전까지는

부당하게 집을 비워주지

않아도 되는 힘입니다

 

 

 

예를 들어

대항력을 갖춘 임차인은

경매를 통해 부동산의 소유자가

바뀌어도 그 집에서

이사를 가지 않아도 되며

 

소유자가 바뀌어도

보증금에 대한 권리를

요구할 수 있습니다

 

그런데 대항력은

모든 임차인이 갖는 것은

아닙니다

 

 

부동산 경매에서

임차인의 대항력이

성립되기 위해서는

그에 맞는 조건이

필요합니다

 

그 조건은 크게 두 가지 입니다

 

첫 번째 조건은

'말소기준권리보다 전입신고가

빨라야 한다'입니다

 

효력은

전입신고 한 다음날 0시부터

발생합니다

 

두 번째 조건은

'해당 부동산에 실제로

거주하여 점유하여야 한다'입니다

 

위 두 조건을 충족해야

부동산 경매에서의

임차인의 대항력이

갖춰지는 것입니다

 

 

임차인이 대항력을 갖추게 되면

부동산 경매에서 항상

배당을 받을 수 있을까요?

 

그렇지 않습니다

 

임차인의 대항력과 배당은

별개의 문제입니다

 

 

임차인이

배당 받을 수 있는 경우에

대해서 알려드리겠습니다

 

첫 번째는

소액임차인일

경우입니다

 

임차인이

소액임차인일 경우에

최우선변제권으로

배당받을 수 있습니다

 

 

위의 최우선변제권 기준표에 따라

임차인의 보증금이

해당 범위에 해당될 때

소액임차인으로 분류되어

보증금을 배당받을 수 있습니다

 

물론 경매가 시작되기 전까지

전입신고가 되어있어야 하며

배당요구종기일 안에

배당요구를 해야합니다

 

 

임차인이 배당받을 수 있는

두 번째 경우는

우선변제권입니다

 

임차인이

우선변제권을 가지려면

전입신고, 확정일자를

받아놔야 합니다

 

또한 배당요구종기일까지

배당요구를 하면 됩니다

 

 

하지만 우선변제권은

앞의 글에서 살펴봤듯이

배당을 권리가 설정된

날짜 순서대로

배당을 주는 권리입니다

 

이 때 날짜의 기준은

전입신고, 확정일자 중

늦은 날짜를 기준으로 합니다

 

만약 대항력을 갖춘 임차인이

살고 있는 부동산의 경우에는

보증금에 해당되는 금액

전부를 돌려받아야 합니다

 

그래서 만약 경매로

임차인이 보증금 전액을

배당받지 못하면

낙찰자가 이를 인수하여

남은 보증금을

책임져줘야합니다

 

 

하지만 전입신고가

말소기준권리보다 늦어

대항력을 갖추지 못한 임차인이라면

우선변제권으로 순서대로

배당을 받을 수는 있지만

보증금의 일부 혹은 전액를

돌려받지 못할 수도 있습니다

 

이 경우에는

낙찰자가 배당금을

책임질 필요가 없습니다

 

앞서 말씀드렸듯이

임차인의 대항력이 갖춰지려면

말소기준권리보다 먼저

전입신고를 해야하며

해당 부동산을 점유를

하고 있어야 합니다

 

 

 

그렇다면

임차인이 보증금을

못 돌려받는 경우에

보증금을 돌려받을 때까지

그 집에서 무조건

살고 있어야 할까요?

 

그렇지 않습니다

 

임차권 등기를

설정하면 되니까요

 

 

임차인이

임차권등기명령을 법원에

신청을 하고 결정이 나면

 

임대인의 동의 없이도

임차권 등기가 가능합니다

 

이 때 임차권등기의

기준일은 초기 전입일입니다

 

주택임차권등기가 되면

임차인은 대항력, 우선변제권

등의 권리를 가지게 됩니다

 

 

등기부등본에는

이러한 임차인의 권리가

주택임차권으로 표시됩니다

 

위와 같이 주택임차권에서

초기 전입일이 말소기준권리보다

먼저이면 받지 못하는 보증금에

대해서는 낙찰자가 인수합니다

 

 

 

.

.

.

 

 

 

 

이상 글을 마치겠습니다

 

 

다음 시간에는 등기부등본 열람

발급 방법 및 보는 법에 대한

글로 찾아뵙겠습니다

 

 

감사합니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 해당 정보는 참고용일뿐 정확한 정보는 '대법원법원경매정보' 사이트에서 확인하시길 바랍니다

2. 이 글은 단순한 부동산 경매 정보에 대한 안내로서 투자에 대한 책임은 스스로에게 있습니다