경매의 절차
경매, 부동산이 본업이 아닌
그냥 부업으로서 활용하고자
합니다
부동산 경매에 대해
제가 배우고 경험한 것을
여러분들과 함께 공유하면서
발전해나가길 바랍니다
부동산 경매의 절차와 과정은?
이번 글을 통해서
경매가 어떤 과정과 절차를
거쳐 진행되는지
알려드리고자 합니다
경매의 절차는
위의 도표와 같습니다
각 단계별로
설명드리겠습니다
첫 번째는
'경매 신청' 단계입니다
채무자가 채무를 불이행할 경우
채권자는 경매를 통해서 돈을 받고자 합니다
경매를 신청하기 위해서는
먼저 가압류를 신청하여 설정한 뒤
대여금반환청구소송을 신청하여
승소해야합니다
(임의경매)
돈을 빌려줄 때
채무자의 재산을 담보로 설정하였다면
대여금반환청구소송 없이
바로 경매를 신청할 수 있습니다
(강제경매)
위 사진은
부동산 강제 경매 신청서
입니다
두 번째 단계는
'경매개시결정, 배당요구종기공고'
단계입니다
경매를 신청한 후
법원에서 경매를 진행해도 되는
사안이라 판단을 하면
경매개시결정을 내립니다
경매가 시작되면
경매를 신청한 사람 외에
채무자에게 돈을 빌려준 사람 또는
채무자의 집에서 거주하고 있는 임차인
등은 법원이 정한 날짜까지
자신이 얼마를 돌려받아야 하는지,
보증금은 얼마인지 요구해야 합니다
이를 배당요구라 하며
배당요구를 할 수 있는 기한이
언제까지인지를 법원에서 공고하는 것을
배당요구종기공고라고 합니다
세 번째 단계는
'경매 물건의 현황조사, 감정평가'
단계입니다
부동산 경매는
최저매각가격을 설정해놓고
이 이상의 금액으로 입찰하는 사람 중
가장 높게 쓴 사람이
낙찰을 받는 식으로 진행됩니다
최저매각가격은 처음에
법원의 의뢰를 받은 감정평가사가
아파트 현황, 교통 상황 등 여러 가지 요소를
고려해 감정평가한 것을 바탕으로 결정합니다
네 번째 단계는
'매각공고(입찰공고)'입니다
감정평가까지 끝나면
법원에서는 경매 절차에 문제가 있는지,
경매를 통해 경매신청인이 돌려받을 돈은 있는지
등을 판단하여 경매를 계속 진행해도 될지 결정합니다
경매를 계속 진행하도록 결정이 되면
법원에서는 입찰일을 확정 짓습니다
경매가 신청이 되고
입찰을 하는 날까지
보통 6개월~1년 정도에 시간이
소요됩니다
그리고 경매 물건, 입찰일 등에 대한 정보는
'대법원 법원경매정보 사이트( www.courtauction.go.kr )'
에 공고합니다
다섯 번째 단계는
'경매 실시' 단계입니다
입찰표에 가장 높은 금액을 쓴
입찰자가 낙찰자가 됩니다
입찰을 할 때는
입찰표 외에 매수보증금을
봉투에 넣어서 제출하는데요
매수보증금은
법원에서 제시한 최저매각가격의
10%에 해당되는 금액입니다
낙찰자가
개인적인 사정 혹은
본인의 실수로 낙찰 받은 물건을
포기하는 경우도 생깁니다
이럴 경우 다시
경매를 진행하는데
이때는 매수보증금이
최저매각가격의 20%가 됩니다
여섯 번째 단계는
'매각허가 결정' 단계입니다
낙찰을 받았다고
바로 집주인이 되는 것은
아닙니다
경매 절차 상 문제가 없는지
법원은 1주일 동안
확인한 이후 비로소
매각허가결정을 내립니다
일곱 번째 단계는
'잔금 납부' 단계입니다
지금은 보증금만
법원에 낸 상태입니다
남은 잔금을 납부하셔야 하는데
보통 낙찰 받은 날로부터
30~45일 안으로 내야합니다
여덟 번째 단계는
'소유권이전등기 촉탁, 등기'
단계입니다
잔금을 낸 이후
은행에 가서 취득세를
내야 합니다
또한 국민주택채권을
사야합니다
국민주택채권은
정부가 국민주택사업에
필요한 자금을 조달하기 위해
발행하는 국채입니다
검색창에
국민주택채권 계산기라고 치면
대한법무사협회에서 제공하는
계산기가 있습니다
활용하시기 바랍니다
마지막 단계는
'세입자(소유자) 명도'
단계입니다
소유권이전등기 촉탁까지 완료하였으면
법적으로 집 주인이 되는 것입니다
하지만 실질적으로 지금
낙찰 받은 집에 전 소유자 혹은 세입자가
살고 있을 수 있습니다
전 소유자, 세입자가 순순히
집에서 나가주면 좋겠지만
그렇지 않은 경우에는
법원을 통해 강제적으로
해결하는 방법도 있습니다
바로 인도명령을
신청하는 것이지요
여기에는 시간과 행정 비용이 드는데
전 소유자나 세입자에게
이사비용의 일부를 대주는 조건으로
합의가 이뤄지기도 합니다
.
.
.
이상 글을 마치겠습니다
다음 시간에는
경매 정보를 얻을 수 있는 방법에 대한
글로 찾아뵙겠습니다
감사합니다!
1. 해당 정보는 참고용일뿐 정확한 정보는 '대법원법원경매정보' 사이트에서 확인하시길 바랍니다
2. 이 글은 단순한 부동산 경매 정보에 대한 안내로서 투자에 대한 책임은 스스로에게 있습니다
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